Η στεγαστική κρίση έχει εξελιχθεί σε ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα της Ελλάδας. Τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτητα, εν αντιθέσει με τους μισθούς, η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση γίνεται ολοένα και δυσκολότερη, ενώ μια ολόκληρη γενιά νέων ανθρώπων αδυνατεί να σχεδιάσει το μέλλον της.
Για τα αίτια της κρίσης, τις πολιτικές που οδήγησαν στη σημερινή κατάσταση, αλλά και τις παρεμβάσεις που θα μπορούσαν να ανακουφίσουν την αγορά κατοικίας, μιλά στο ThessPost.gr, ο Αντώνης Γουναλάκης, διδακτορικός φοιτητής Οικονομικών στο Πανεπιστήμιο της Μασαχουσέτης στο Άμχερστ (University of Massachusetts Amherst). Η ερευνητική του δραστηριότητα επικεντρώνεται στο δικαίωμα στη στέγη, τη στεγαστική πολιτική και τη χρηματοπιστωτικοποίηση της κατοικίας.
ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ ΣΤΗ ΦΙΛΙΠΠΑ ΒΛΑΣΤΟΥ
-Η Ελλάδα βρίσκεται αντιμέτωπη με μια πρωτοφανή στεγαστική κρίση. Πώς φτάσαμε, κατά τη γνώμη σας, σε αυτό το σημείο;
Η στεγαστική κρίση δεν είναι αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο. Τα τελευταία 15-20 χρόνια παρατηρείται σε πολλές μεγάλες πόλεις και μητροπολιτικά κέντρα του κόσμου. Στην Ελλάδα, όμως, η κρίση πήρε ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, καθώς μια σειρά πολιτικών επιλογών, κυρίως από την περίοδο των μνημονίων και μετά, επιδείνωσαν σημαντικά την κατάσταση.
Η χώρα μας είχε διαχρονικά ένα μοντέλο οικιστικής ανάπτυξης παρόμοιο με άλλες χώρες της Νότιας Ευρώπης: υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης, αντιπαροχή και, σε αρκετές περιπτώσεις, αυθαίρετη δόμηση. Την ίδια στιγμή, όμως, δεν αναπτύχθηκε ποτέ ένας ισχυρός δημόσιος πυλώνας στεγαστικής πολιτικής, με κοινωνικές κατοικίες, όπως συμβαίνει σε πολλές χώρες της Βόρειας Ευρώπης.
Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης κατέρρευσε ο τραπεζικός δανεισμός, σταμάτησε ουσιαστικά η οικοδομική δραστηριότητα, κατέρρευσαν τα εισοδήματα, εκτοξεύθηκε η ανεργία και οι πολίτες, ακόμη κι όσοι διέθεταν κάποια αποταμίευση, απέφευγαν να αγοράσουν κατοικία λόγω της γενικευμένης αβεβαιότητας.
Παράλληλα, καταργήθηκε ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας, περιορίστηκαν σημαντικά τα στεγαστικά κίνητρα, καταργήθηκε η φοροαπαλλαγή των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας, ενώ σταδιακά καταργήθηκε και η ουσιαστική προστασία της πρώτης κατοικίας, με την απελευθέρωση των πλειστηριασμών και τη δημιουργία ενός ιδιαίτερα ευνοϊκού πλαισίου για τα funds και τους servicers. Το αποτέλεσμα είναι ότι, για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα ακολουθεί σταθερά πτωτική πορεία.
-Γιατί οι νέοι σήμερα εργάζονται περισσότερο, αλλά δυσκολεύονται περισσότερο από κάθε προηγούμενη γενιά να πληρώσουν το ενοίκιό τους ή να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία;
Σήμερα, για έναν νέο άνθρωπο στην Ελλάδα, η απόκτηση κατοικίας είναι σχεδόν αδύνατη χωρίς οικογενειακή στήριξη. Είτε πρέπει να έχει κληρονομήσει κάποιο ακίνητο είτε η οικογένειά του να διαθέτει περιουσία ώστε να μπορέσει να προσημειώσει ένα ακίνητο και να αποκτήσει πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό. Ακόμη και ένα ζευγάρι με δύο μισθούς δυσκολεύεται να πάρει στεγαστικό δάνειο και να αγοράσει το πρώτο του σπίτι.
Όσον αφορά τα ενοίκια, η δεκαετής σχεδόν παύση της οικοδομικής δραστηριότητας περιόρισε σημαντικά την προσφορά κατοικιών. Παράλληλα, η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης έδωσε σε πολλούς ιδιοκτήτες ισχυρό κίνητρο να αποσύρουν ακίνητα από τη μακροχρόνια αγορά.
Έτσι, τα διαθέσιμα σπίτια μειώθηκαν, οι τιμές εκτοξεύθηκαν και σήμερα ακόμη και το ΔΝΤ επισημαίνει ότι οι αυξήσεις των ενοικίων στην Ελλάδα κινούνται με ρυθμό πολλαπλάσιο του πληθωρισμού. Την ίδια στιγμή, οι μισθοί παραμένουν χαμηλοί και ένα πολύ μεγάλο ποσοστό των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του μόνο για τη στέγαση, βάσει της Eurostat για το 2025 είναι 26.4% (υψηλότερο στην Ε.Ε.) και άνω του 60% για ενοικιαστές, γεγονός που αποτελεί σαφή ένδειξη στεγαστικής φτώχειας.
-Σε ποιον βαθμό έχουν επηρεάσει την αγορά κατοικίας η επενδυτική δραστηριότητα, το πρόγραμμα Golden Visa και οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb;
Η ανάπτυξη του Airbnb, ιδιαίτερα μέσα στην περίοδο της κρίσης, περιόρισε σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση σε πολλές περιοχές της χώρας.
Παράλληλα, το πρόγραμμα Golden Visa αύξησε τη ζήτηση από ξένους επενδυτές, ιδιαίτερα σε αστικές περιοχές με υψηλό ενδιαφέρον. Αυτό δημιούργησε μεγαλύτερα περιθώρια κέρδους για τους κατασκευαστές και τους επενδυτές, αλλά ταυτόχρονα οδήγησε σε άνοδο των τιμών και εκτόπισε μεγάλο μέρος του ντόπιου πληθυσμού από την αγορά κατοικίας.
Το αποτέλεσμα είναι ότι ολοένα και περισσότεροι νέοι άνθρωποι παραμένουν επι μακρόν (30.7 έτη 3 υψηλότερο στην Ε.Ε.πηγή Eurostat) στο πατρικό τους σπίτι, σε ποσοστά από τα υψηλότερα στην Ευρώπη.
-Πώς αξιολογείτε τη διαχείριση της στεγαστικής κρίσης από την κυβέρνηση; Θεωρείτε ότι τα μέτρα που έχουν ληφθεί είναι επαρκή ή απαιτούνται πιο ουσιαστικές παρεμβάσεις;
Η κατάσταση στην Ελλάδα είναι ιδιαίτερα δύσκολη και θεωρώ ότι τα μέτρα που έχουν ληφθεί δεν επαρκούν για να αντιμετωπίσουν το πρόβλημα.
Η βασική κυβερνητική παρέμβαση ήταν τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ», τα οποία απευθύνονται σε συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών και αφορούν περιορισμένο αριθμό κατοικιών. Πρόκειται για μια χρήσιμη αλλά πολύ περιορισμένη παρέμβαση, που δεν μπορεί να αλλάξει συνολικά την εικόνα της αγοράς.
Αν η Ελλάδα δεν αποκτήσει έναν ισχυρό δημόσιο πυλώνα στεγαστικής πολιτικής, με ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, όπως συμβαίνει σε χώρες όπως η Γερμανία και η Αυστρία, δεν μπορεί να υπάρξει ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος.
Το Ελληνικό, για παράδειγμα, δεν αποτελεί απάντηση στη στεγαστική κρίση. Δεν μπορεί η Αθήνα να γίνει Ντουμπάι και να αναπτύσσεται αποκλειστικά με πανάκριβα ακίνητα που απευθύνονται στη διεθνή αγορά, όταν οι Έλληνες εργαζόμενοι αδυνατούν να αποκτήσουν αξιοπρεπή κατοικία. Η στεγαστική πολιτική πρέπει να σχεδιάζεται με βάση τα πραγματικά εισοδήματα της ελληνικής κοινωνίας.
-Αν η κατάσταση παραμείνει ως έχει, πώς φαντάζεστε την Ελλάδα σε δέκα ή είκοσι χρόνια; Ποιες κοινωνικές συνέπειες βλέπετε να διαμορφώνονται ήδη;
Αν δεν αλλάξει η σημερινή πολιτική, η ιδιοκατοίκηση θα συνεχίσει να μειώνεται. Η κατοχή κατοικίας θα αποτελεί ολοένα και περισσότερο προνόμιο όσων έχουν κληρονομήσει περιουσία ή διαθέτουν ήδη σημαντικά περιουσιακά στοιχεία.
Όσοι νοικιάζουν θα δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να αποκτήσουν δική τους κατοικία και θα εγκλωβίζονται σε έναν μόνιμο κύκλο ενοικίασης.
Οι οικονομικές αυτές δυσκολίες έχουν ήδη σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις. Επηρεάζουν την υπογεννητικότητα, επιταχύνουν τη δημογραφική συρρίκνωση και ενισχύουν τη μετανάστευση νέων ανθρώπων που αναζητούν καλύτερες συνθήκες ζωής στο εξωτερικό.
Παράλληλα, η διαχείριση των κόκκινων δανείων και της πρώτης κατοικίας έχει οδηγήσει, κατά την άποψή μου, σε μια από τις μεγαλύτερες μεταφορές περιουσίας των τελευταίων δεκαετιών, από τα μεσαία και λαϊκά στρώματα προς μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια.
-Αν είχατε τη δυνατότητα να προτείνετε τρεις άμεσες παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, ποιες θα ήταν;
Στη Νέα Υόρκη ο δήμαρχος, Ζοχράν Μαμντάνι, πέρασε πριν από δυο εβδομάδες το πλήρες πάγωμα ενοικίων για δυο έτη. Θεωρώ ότι το οριζόντιο πάγωμα ενοικίων για μια τριετία τη στιγμή που κάθε χρόνο αυξάνονται, σύμφωνα με το ΔΝΤ, έως και τρεις φορές πάνω απ’ τον πληθωρισμό είναι μία αναγκαία αρχή για να περιοριστεί αυτή η αισχρή κερδοσκοπία στα ενοίκια.
Δεύτερον, η Ελλάδα χρειάζεται έναν ισχυρό δημόσιο πυλώνα στέγασης. Το Δημόσιο πρέπει να καταγράψει και να αξιοποιήσει την ακίνητη περιουσία του, να δημιουργήσει κοινωνικές κατοικίες και να δώσει κίνητρα ώστε κλειστά διαμερίσματα να επιστρέψουν στην αγορά μέσω οργανωμένων προγραμμάτων προσιτής κατοικίας. Να γίνουν κατοικίες ειδικού σκοπού, όπως φοιτητικές εστίες, κέντρα ολοκληρωμένης φροντίδας, ξενώνες. Μόνο με αποτελεσματική κρατική πρωτοβουλία/παρέμβαση και αύξηση της προσφοράς μπορεί να υπάρξει πραγματική αποκλιμάκωση των τιμών.
Τρίτον, απαιτούνται παρεμβάσεις στη λειτουργία της αγοράς. Θεωρώ ότι πρέπει να καταργηθεί η Golden Visa για επενδύσεις σε κατοικίες, όπως έκαναν η Πορτογαλία και η Ισπανία, να τεθούν όρια στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα όταν αφορά πολλαπλά ακίνητα. Να προστατευτεί η πρώτη κατοικία, να δοθούν κρατικές εγγυήσεις στα κόκκινα δάνεια και να δοθούν ισχυρά αντικίνητρα στα funds και στους servicers να συσσωρεύονται και να διακρατούν σπίτια και να τα έχουν κλειστά εκτοξεύοντας τις τιμές και στην αγορά και στην ενοικίαση ακινήτου.
Θα πρέπει επίσης να φορολογηθεί παραπάνω ο μεγάλος πλούτος και να χρησιμοποιηθούν τα έσοδα που θα προκύψουν ώστε για να δημιουργηθούν κοινωνικές κατοικίες. Για παράδειγμα στη Νέα Υόρκη επιβλήθηκε φόρος σε υπερπολυτελή σπίτια τα οποία δεν είναι μόνιμες κατοικίες. Οπότε αυτό οδηγεί σε ένα αντικίνητρο να χτίζονται αυτά τα σπίτια και να μη γίνεται αυτό το χρηματιστηριακό προϊόν που κάποιος αγοράζει ένα σπίτι σήμερα χωρίς να έχει σκοπό να μείνει με μόνο σκοπό να το πουλήσει μετά από πέντε χρόνια δύο φορές ακριβότερα. Αυτός ο κερδοσκοπικός κύκλος με τα ακίνητα πρέπει να σπάσει, όπως συνέβη/πέτυχε την τελευταία δεκαετία στην/η Κίνα, γιατί έχει πραγματικά κοινωνικό κόστος με τους ανθρώπους να μην μπορούν να βρουν σπίτι να μείνουν. Η στέγη αποτελεί δικαίωμα και τα σπίτια δεν μπορούν να αποτελούν ένα ακόμα χρηματιστηριακό/κερδοσκοπικό προϊόν.
