H αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη εισέρχεται σε φάση ωρίμανσης και επανατοποθέτησης, σύμφωνα με εκτενή μελέτη της Prosperty για τα έτη 2025-2026. Τα ευρήματα αναδεικνύουν μια αγορά με διεθνή χαρακτηριστικά, σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και έντονη επίδραση τόσο από το υπάρχον απόθεμα όσο και από τις υποδομές μεταφορών στις επενδυτικές επιλογές και τη ζήτηση.
Για το 2025, τα διαθέσιμα οικιστικά ακίνητα στη Θεσσαλονίκη φθάνουν τα 61.450. Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο αγγίζει τα 2.370 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 12% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Περίπου το 25% της ζήτησης προέρχεται από ξένους αγοραστές, κυρίως στο κέντρο της πόλης, γεγονός που ενισχύει τη θέση της Θεσσαλονίκης ως ώριμης επενδυτικής αγοράς.
Η ανάλυση του αποθέματος δείχνει ότι το 41% των διαθέσιμων κατοικιών είναι ανακαινισμένες, ενώ το 20% αφορά νεόδμητα ακίνητα. Παράλληλα, σημαντικό μέρος του αποθέματος παραμένει παλαιό, με το 46% να προέρχεται από την περίοδο 1960-1980. Η διαρθρωτική αυτή εικόνα δημιουργεί ευκαιρίες για αναβάθμιση και επενδυτικές στρατηγικές ανακαίνισης.
Οι χωρικές διαφοροποιήσεις στις τιμές είναι έντονες. Στις πέντε ακριβότερες περιοχές, το Κέντρο καταγράφει τη μεγαλύτερη μέση τιμή στα 3.150 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ακολουθούμενο από την Καλαμαριά (2.920 ευρώ), Ανάληψη-Μπότσαρη και Πυλαία (2.740 ευρώ) και Τούμπα (2.730 ευρώ). Η υψηλή ζήτηση και το περιορισμένο απόθεμα διαμορφώνουν τις τιμές σε αυτές τις περιοχές.
Αντίθετα, οι οικονομικότερες περιοχές εμφανίζουν αισθητά χαμηλότερες τιμές. Ο Άγιος Αθανάσιος έχει μέση τιμή 950 ευρώ, τα Μυγδονία 1.040 ευρώ, ενώ Λαγκαδάς και Εχέδωρος διαμορφώνονται στα 1.190 ευρώ. Ο Χορτιάτης φθάνει τα 1.380 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η απόσταση από τον αστικό πυρήνα αποτελεί βασικό παράγοντα διαμόρφωσης των τιμών, χωρίς να υπάρχει οριζόντια κατανομή υπεραξίας.
Μεταβολές στο απόθεμα και προφίλ αγοραστών
Το 2026 το διαθέσιμο απόθεμα εκτιμάται στα 22.791 σπίτια, με το 44% μη ανακαινισμένο, το 41% ανακαινισμένο και μόλις το 15% νεόδμητο. Η έλλειψη νέας οικοδομής παραμένει κυρίαρχο χαρακτηριστικό, καθιστώντας την αναβάθμιση υφιστάμενων ακινήτων επίκεντρο των επενδυτικών κινήσεων.
Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, τα διαθέσιμα ακίνητα φθάνουν τα 13.070, παρουσιάζοντας μικρή αύξηση 0,7%. Η μέση τιμή πώλησης ανέρχεται στα 2.518 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (αύξηση 2%), ενώ η μέση τιμή ενοικίου υποχωρεί στα 13,6 ευρώ (μείωση 8,1%). Οι κατοικίες 50-80 τ.μ. κυριαρχούν, ενώ τα πολύ μεγάλα ακίνητα άνω των 200 τ.μ. είναι περιορισμένα.
Το προφίλ των αγοραστών παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Ξένοι αγοραστές αποτελούν το 25% του συνόλου, με κυρίαρχες εθνικότητες το Ισραήλ (22%), τη Βουλγαρία (18%), τη Γερμανία (15%), την Τουρκία (12%) και την Κίνα (10%). Η μεγαλύτερη ηλικιακή ομάδα είναι 41-50 ετών (40%), ακολουθούμενη από 51-60 ετών (27%). Οι ηλικίες 61+ αποτελούν το 16%, οι 31-40 το 12% και οι κάτω των 30 το 5%.
Η Prosperty εντοπίζει τρία βασικά επενδυτικά προφίλ: αγοραστές με κίνητρο την άδεια διαμονής (προϋπολογισμός περίπου 250.000 ευρώ, εστίαση στο κέντρο και στόχο την ανακαίνιση/μίσθωση), επενδυτές με έμφαση στη σταθερή απόδοση μέσω μίσθωσης (150.000-200.000 ευρώ, παλαιά ακίνητα κοντά σε σταθμούς Μετρό, μακροχρόνια μίσθωση) και αγοραστές lifestyle (περίπου 800.000 ευρώ, περιοχές όπως Καλαμαριά και Πυλαία, ιδιοκατοίκηση και διατήρηση κεφαλαίου).
Συμπεράσματα και προοπτικές
Η μελέτη υπογραμμίζει τη μετατροπή της Θεσσαλονίκης σε ώριμη επενδυτική αγορά με διεθνή προσανατολισμό. Το απόθεμα παραμένει κυρίως παλαιό, προσφέροντας ευκαιρίες αναβάθμισης. Οι ξένοι αγοραστές διαμορφώνουν σημαντικό μέρος της ζήτησης, ενώ η υπεραξία συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες μικροτοποθεσίες.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στις υποδομές μεταφορών, με το Μετρό να παίζει καθοριστικό ρόλο στον επαναπροσδιορισμό της ζήτησης και των επενδυτικών επιλογών. Συνολικά, η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη για την περίοδο 2025-2026 χαρακτηρίζεται από σαφή δυναμική και συγκεκριμένα δομικά χαρακτηριστικά που διαμορφώνουν τις εξελίξεις.
Πηγή: businessdaily.gr
